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      保利華潤進擊,萬科生火取暖,恒大融創失語,更多民營開發商寒氣逼人

      眼下最重要的任務是找到生火取暖的辦法,始終把安全放在第一位。

      《中國經濟周刊》記者  李永華

      眼下最重要的任務是找到生火取暖的辦法,始終把安全放在第一位。

      在8月31日的萬科中期業績會上,公司董事會主席郁亮“生火取暖”的提法成為行業熱門詞。幾年前,萬科提出的“活下去”的行業趨勢判斷,最近兩年被證實。

      最大的房地產央企保利發展稱,截至2022年6月末,全國商品房待售面積5.5億平方米,同比增長7.3%,自2021年7月以來單月累計增速持續為正。其中,住宅待售面積2.6億平方米,同比增長 13.5%。商品房待售面積、住宅待售面積累計增速均為近5年來高位,庫存壓力逐步增大。

      面對今年的行業形勢,碧桂園集團總裁莫斌作了謹慎樂觀的預估:雖然地產行業信心的恢復需要一段時間,但仍然會是一個在長效機制下健康發展、規模體量超10萬億規模的市場,活下來的企業將會有更大的機會。

      8月底,各家房地產上市公司中報紛紛發布,整體下行是共性,但各公司冷暖不一,保利發展、華潤置地等央企逆勢進擊,萬科、碧桂園則偏于謹慎,至于曾經的龍頭——恒大、融創、新力控股等公司并未正常公布半年報。

      行業出清,過程復雜,市場加速分化

      “當前的市場處于上下半場的轉換期,轉換期需要一段時間,包括行業出清,過程相當復雜,也是比較慘烈的。”中國海外發展董事局主席顏建國近期公開表示。

      保利發展2022年中報顯示:2022年上半年,商品房市場延續2021年以來的下行趨勢,銷售規模同比下降明顯。截至6月末,全國商品房銷售金額6.6萬億元,同比下降28.9%;商品房銷售面積6.9億平方米,同比下降22.2%。

      克而瑞數據顯示,2022年上半年,百強房企1—6月全口徑銷售金額同比下降51%。

      行業寒氣逼人,但各企業表現卻在分化,行業洗牌。

      保利發展上半年實現凈利潤149.24億元,較去年同期增加約3億元,同比增長1.6%。雖然只是1.6%的增幅,但能夠保持正增長,在行業內已是鳳毛麟角。其銷售規模則位居行業第三位,僅次于碧桂園、萬科。

      另一家央企開發商華潤置地今年勢頭很猛。數據顯示,華潤置地上半年綜合營業收入為728.9億元,股東應占凈利潤人民幣106億元,實現簽約額1210.4億元,較去年同期下降26.6%。盡管是下降,其降幅對比百強房企“51%”的下滑幅度可謂難能可貴。更受關注的是,中指院數據顯示,上半年華潤置地拿地金額位列行業第一。

      此外,國字頭開發商如中海地產、越秀地產等中期業績也有相對優異的表現,中交地產營收甚至是151.36%的同比增長。

      作為民營開發商的“尖子生”,龍湖集團上半年營業額同比增長56.4%至948.0億元,凈利潤74.8億元。

      然而,更多的開發商卻“寒氣”逼人。上半年,陽光城虧損35.65億元,泛??毓商潛p20.86億元,榮盛發展虧損22.53億元。這樣的名單還可以列很長。

      陽光城半年報寫道:“受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境疊加多輪疫情影響,公司流動性出現階段性緊張。本報告期,公司經營性現金凈流入-6.99億元,同比減少86.92億元,降幅達108.75%;融資斷崖式下滑,凈流出24.68億元。”

      不光是企業之間的分化,區域和城市之間也快速分化。陽光城半年報提供的數據清晰地顯示出這一現象——“上半年300城全類型土地市場供應面積同比下降22%,成交面積同比下降27%,樓面價同比下降32%,出讓金同比下降51%。其中,一線、二線、三四線城市出讓金分別下滑41%、52%、53%,成交面積分別下滑42%、36%、20%,樓面價分別上漲1%、下滑25%、下滑41%”。

      保利發展半年報稱,雖然政府在供需兩端積極作為,政策的支持在一定程度上起到了穩市的作用,但市場的回暖僅以核心城市核心區域為主,多數地區銷售去化仍存在較大壓力,市場分化進一步加劇。

      《中國經濟周刊》記者采訪多家開發商的人士均表示,未來一兩年內沒有在三四線城市拿地的計劃,且紛紛聲稱會比較積極地在一線和新一線城市拓展項目。

      保交樓、降負債,“要重建市場信心”

      7月28日,中共中央政治局會議指出,要穩定房地產市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。

      這是“保交樓”首次被寫入政治局會議文件。不管當前財務狀況是比較寬裕還是極端緊張,保交樓均是各家房企今年的頭等大事。

      8月31日,郁亮現場承諾,會保證房屋的交付,保證質量,為此近一兩個月跑遍了35個城市、100多個項目。

      據《湖南日報》報道,6月底,長沙萬科4盤共計2795套房屋將交付到業主手中。這是長沙萬科近些年最大規模的一次集中交付。

      長沙萬科相關負責人表示,如此大規模的集中交付,是為了給市場以信心,讓消費者放心。

      碧桂園2002年半年報稱:在市場低迷期,公司全力以赴確保企業安全,保質、準時地完成了每一套房屋的交付。今年上半年,有1070批次共計25萬套房屋如期交付,165個項目實現了“交付即交證”。

      榮盛發展表示,上半年開展了“疫情突圍”“春耕行動”“民生行動”等“保工程”,公司實現開工完成率100%,交付完成率90.2%,供貨完成率92.4%。

      上半年虧損14.37億元的金科股份稱,2022年上半年,將“保交樓”作為經營原則。住宅交付總套數超30000戶。其中,有49個項目實現提前交付。

      財務風險爆雷的龍光集團董事會主席紀海鵬在半年報致辭中聲稱,今年以來各地工程建設有序推進,交付計劃全面完成。2022年1—7月,龍光集團在10多個城市的交付項目均按計劃完成,合約交付率100%。

      保交樓之時,降低負債也是各開發商共同的目標,尤其是債務高企的企業。

      龍光集團8月31日披露的半年報稱,本公司預期不能支付于2022年8月25日到期的7.5%優先票據的本金,暫停支付上述優先票據。

      ST泰禾表示,公司存在大額已到期未歸還借款。截至2022年6月30日,已到期未歸還借款金額為520.66億元;截至2022年8月26日,已到期未歸還借款金額為585.19億元。公司因未履行相關還款義務而被列為失信被執行人。截至期末,手持貨幣資金17.98億元,同比減少0.05%;短期借款50.9億元,手持現金無法覆蓋公司短期到期債務。

      中南建設稱,截至6月末,中南建設短期借款和一年以內的有息負債合計194.9億元,比上年末減少45.8億元。

      中南建設董事長陳錦石認為,行業當前還沒有觸底,預計還需要半年到一年的時間。“要穩字當頭活下來,目前我們是這么一個宗旨”。

      不過,龍頭們的看法相對樂觀。

      在郁亮看來,“要重建市場信心”,我國房地產是剛需,依然是一個10萬億量級的大市場,當前市場收縮過了頭,反而會積蓄自發修復的動能。

      碧桂園集團總裁認為,房地產市場從去年下半年下行到今天,已經在底部盤整,目前最重要的是市場信心的恢復,但應該不會這么快。碧桂園對未來市場有信心,把預算從今年6月份做到明年6月份,相信屆時市場應該能恢復到健康發展的狀態。

      在8月31日的業績發布會上,華潤置地高管表示,未來土地市場會以前期杠桿率低、經營穩健的企業為主,相對緩和的競爭環境有助于公司補充更多優質的土地,“該出手時就出手”。

      同時,華潤置地董事長李欣稱,今后聚焦一線及強二線城市,積極搶抓市場上優質的收并購機會。

      8月31日晚間,世茂集團公告顯示,公司已與華潤置地訂立項目股權及債權轉讓協議,出售金額約為33.165億元。世茂集團預計就此次出售事項變現虧損約8600萬元。

      責編:郭霽瑤

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